Articles and Public Relations

PROSPECT REIT x ลงทุนแมน

ปฏิเสธไม่ได้ว่า ประเทศไทย เปรียบเสมือนศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ และฮับเศรษฐกิจสำคัญแห่งหนึ่งของเอเชีย

แน่นอนว่า การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ จะทำให้ประเทศไทยกลับมาเป็นจุดสนใจของเหล่านักลงทุนทั่วโลกอีกครั้ง

หนึ่งในธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์จากปัจจัยบวกด้านโลจิสติกส์เหล่านี้
คงหนีไม่พ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรรม ที่เอื้อต่อภาคการผลิตและการขนส่ง
โดยเฉพาะโมเดลการเช่าคลังสินค้าและโรงงาน ที่ช่วยลดต้นทุน และย่นระยะเวลาเริ่มต้นธุรกิจ เป็นที่หมายตาของทั้งนักลงทุนไทย และนักลงทุนต่างชาติ

ซึ่งรวมถึง PROSPECT REIT หนึ่งในกองทรัสต์อุตสาหกรรม ประเภทคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ลงทุนในทรัพย์สินหลักชื่อ โครงการ Bangkok Free Trade Zone เป็นกองทรัสต์ที่ก่อตั้งมาได้ไม่นาน แต่โชว์ผลงานโดดเด่น ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 94.40% (ข้อมูลล่าสุด ณ ไตรมาส 3 ปี 2565)

โดยล่าสุด PROSPECT REIT เดินหน้าเพิ่มทุนครั้งแรก เพื่อต่อยอดธุรกิจให้เติบโตได้อย่างมั่นคง และยั่งยืน เพื่อผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุน

แล้ว PROSPECT REIT มีความน่าสนใจอะไรอีกบ้าง ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

PROSPECT REIT จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือ SET เมื่อไตรมาส 3 ปี 2563

โดยทรัพย์สินปัจจุบันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนมีทั้งสิทธิการเช่าช่วง และกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
โดยมีอาคารคลังสินค้า และโรงงานให้เช่า หลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น

• อาคารแบบสำเร็จรูป Ready Built คุณภาพสูง ตอบโจทย์การขยายธุรกิจหรือตั้งฐานการผลิตได้ฉับไว ทั้งอาคารคลังสินค้า อาคารโรงงานสำเร็จรูป และอาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก
• อาคารสร้างตามความต้องการ Built to Suit ครอบคลุมความต้องการในหลากหลายอุตสาหกรรม

จุดเด่นที่ทำให้มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงอย่างต่อเนื่อง ของ PROSPECT REIT คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1) ในโซนบางนา-ตราด ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ อีกทั้งอาคารคลังสินค้าและโรงงานในโครงการดังกล่าวยังมีคุณภาพสูง ตอบโจทย์ธุรกิจได้หลากหลาย

ซึ่งโครงการที่ว่านี้ เป็นทรัพย์สินจากสปอนเซอร์หลักอย่าง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ผู้พัฒนาพื้นที่ และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ภายใต้ชื่อ Bangkok Free Trade Zone ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่า 15 ปี

แล้วอะไรคือปัจจัยที่ทำให้โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 เหมาะสำหรับการลงทุน ?

ต้องบอกว่า ส่วนหนึ่งของโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 เป็นเขต Free Zone หรือเขตปลอดอากร
ผู้เช่าที่ประกอบธุรกิจอยู่ในเขต Free Zone นี้ จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เอื้อต่อธุรกิจที่มีการนำเข้าและส่งออก

อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่ตั้งอยู่ในโซนสีม่วงสำหรับประกอบการอุตสาหกรรม
ทำให้ผู้เช่าสามารถประกอบกิจการได้ทั้งคลังสินค้าและโรงงาน ใช้พื้นที่ได้เต็มประสิทธิภาพ และการที่เป็นเขตประกอบการอุตสาหกรรม ทำให้สามารถลดเวลาในการขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน

ปัจจุบัน PROSPECT REIT มีมูลค่าสินทรัพย์ตามงบการเงินของกองทรัสต์ รวมทั้งสิ้นกว่า 3,544 ล้านบาท (ข้อมูล ณ ไตรมาส 3 ปี 2565) มีพื้นที่อาคารคลังสินค้า และโรงงานให้เช่าภายใต้การบริหารจัดการ รวมกันกว่า 222,203 ตารางเมตร โดยแบ่งออกเป็น

• 219,116 ตารางเมตร: สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วน ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1) ถนนบางนา-ตราด กม.23
• 3,087 ตารางเมตร: กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารโรงงานสำนักงาน ในโครงการ X44 ถนนบางนา-ตราด กม.18

หากลองสังเกตจะพบว่า พื้นที่ที่กองทรัสต์เข้าลงทุน อยู่ในพื้นที่บางนา และสมุทรปราการ
ซึ่งเป็นทำเลทองที่เป็นศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ของประเทศไทย และเต็มไปด้วยความต้องการของภาคอุตสาหกรรมที่ไม่เคยลดลงเลย

เหตุผลเหล่านี้ ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ของ PROSPECT REIT ไม่เคยต่ำกว่า 90% เลยทีเดียว

นอกจากจุดเด่นเรื่องพื้นที่ Free Zone แล้ว ยังมีจุดเด่นอื่น ๆ ที่เป็นเหตุผลว่าทำไมถึงต้องมี PROSPECT REIT ไว้ในพอร์ต

• นับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ ทรัพย์สินของกองทรัสต์มีอัตราการต่อสัญญาเช่าสูงกว่า 80% มาโดยตลอด สะท้อนถึงคุณภาพของทรัพย์สิน และผู้บริหารโครงการ
• แม้เพิ่งจัดตั้งกองทรัสต์ในช่วงวิกฤติโรคระบาด PROSPECT REIT ก็ยังมีอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่า 90% และมีผู้เช่ากระจายตัวในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น ธุรกิจกระดาษ ธุรกิจแปรรูปอาหาร ชิ้นส่วนประกอบ และธุรกิจโลจิสติกส์

ตรงนี้เองที่เป็นข้อได้เปรียบ การกระจายตัวของผู้เช่าในธุรกิจที่หลากหลาย ช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี

• มีการจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยในอัตราที่ดีอย่างสม่ำเสมอ โดยในปี 2565 ที่ผ่านมารวม 3 ไตรมาส กองทรัสต์ได้จ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยแล้ว 0.6825 บาทต่อหน่วย

แล้วการเพิ่มทุนของ PROSPECT REIT ในครั้งนี้ น่าสนใจอย่างไร ?

วัตถุประสงค์หลัก ๆ ของการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 ของ PROSPECT REIT เพื่อที่จะนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม มีมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 1,800 ล้านบาท เพื่อเสริมความแข็งแกร่งของพอร์ตการลงทุนของกองทรัสต์ โดยจะเข้าลงทุนใน 2 โครงการที่มีศักยภาพสูง ได้แก่

• สิทธิการเช่าช่วงที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในอาคารบางส่วน ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ 2) ถนนเทพารักษ์ พื้นที่ให้เช่า 20,996 ตารางเมตร (ระยะเวลาลงทุนไม่เกิน 28 ปี)
• กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารบางส่วน ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ 3) ถนนบางนา-ตราด กม.19 พื้นที่ให้เช่า 49,133 ตารางเมตร

ที่น่าสนใจคือ ทั้งสองโครงการที่ว่านี้อยู่ในพื้นที่โซนสีม่วง สำหรับประกอบการอุตสาหกรรม

ส่วนโครงการ BFTZ 3 ที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติม เป็นพื้นที่ Free Zone ทั้งหมด สร้างความได้เปรียบด้านสิทธิประโยชน์ทางภาษีของผู้เช่าในการนำเข้า-ส่งออก ไม่ต่างจากโครงการ BFTZ 1

และการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ของ PROSPECT REIT ส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนแบบ Freehold ในสัดส่วนถึง 76% (ของมูลค่าลงทุน) รวมถึงมีทรัพย์สินแบบ Leasehold ที่มีระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ยาวขึ้น เพิ่มเสถียรภาพให้กับกองทรัสต์ ส่งผลดีต่อผู้ถือหน่วยในระยะยาว

เมื่อการเพิ่มทุนในครั้งนี้สำเร็จ จะทำให้ PROSPECT REIT มีพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารจัดการ เพิ่มอีก 70,129 ตารางเมตร รวมเป็น 292,332 ตารางเมตร คาดว่าจะมีมูลค่าสินทรัพย์รวมกว่า 5,300 ล้านบาท

ที่สำคัญคือ ถ้าดูจากประมาณการงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ และงบประกอบรายละเอียดรายได้สุทธิตามสมมติฐาน สำหรับช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2566

PROSPECT REIT จะมีประมาณการการจ่ายประโยชน์ตอบแทนต่อผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้น จาก 0.84 บาทต่อหน่วย ก่อนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม เป็น 0.86 บาทต่อหน่วย ภายหลังการเข้าลงทุน

มาถึงตรงนี้ เราคงพอสรุปได้ว่า PROSPECT REIT ไม่เพียงแต่จะเป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่ง ลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพ และตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ

แต่ PROSPECT REIT ยังเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ ที่กำลังเติบโตต่อไปอย่างมั่นคง และยั่งยืน จากกลยุทธ์การบริหารงานที่มีประสิทธิภาพ พิสูจน์ได้จากผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

ล่าสุดเมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2565 PROSPECT REIT ประกาศแจ้งวันกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 โดยมีวันกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วย (Record Date) วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2566 ขึ้นเครื่องหมาย XR ในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2566

รายละเอียดช่วงวันจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 1 ของ PROSPECT REIT

• ช่วงเวลาจองซื้อของผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์:
  วันที่ 8-14 มีนาคม 2566 สามารถจองซื้อได้ที่สำนักงานใหญ่ของบริษัทหลักทรัพย์ทิสโก้ จำกัด หรือช่องทาง online ทาง www.tiscosec.com
  จองซื้อที่ราคาสูงสุดไม่เกิน 9.7 บาทต่อหน่วยทรัสต์
• ช่วงเวลาจองซื้อของประชาชนทั่วไป:
  วันที่ 16-20 มีนาคม 2566 สามารถจองซื้อได้ที่สำนักงานใหญ่ของบริษัทหลักทรัพย์ทิสโก้ จำกัด หรือช่องทางอื่นๆ ตามที่กำหนด
  จองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้าย ซึ่งจะประกาศในวันที่ 15 มีนาคม 2566

ติดต่อสอบถามเกี่ยวกับการจองซื้อหน่วยทรัสต์ที่ : บริษัทหลักทรัพย์ทิสโก้ จำกัด หมายเลขโทรศัพท์ 02-633-6441-5 อีเมลล์ tiscosec@tisco.co.th

สำหรับใครที่สนใจ สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.prospectreit.com/th/home
หรือผ่านทาง https://www.facebook.com/ProspectRM

References

• https://www.prospectreit.com/th/home
• ข้อมูลสินทรัพย์ ณ วันที่ 30 กันยายน 2565
• จากประมาณการงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จและงบประกอบรายละเอียดรายได้สุทธิตามสมมติฐาน สำหรับช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2566